公募REITs产品的发行规模累计约为1631亿元。此外，目前还有26只处于申报审批阶段的产品，全市场的公募REITs数量达到了86只。根据国海证券(000750)分析师靳毅近期在《公募REITs正当时》研报（下称《研报》）中预测，以2024年7月“常态化发行”后节奏测算，2024年7—12月公募REITs共计发行21只，发行总额409亿元，单只发行规模接近20亿元。以月均发行4只测算，2025年公募REITs上市发行规模或达960亿元。针对二级市场走势，《研报》表示，目前我国REITs市场处于发展初期，行情走势与股市关联性较弱。具体看，中证REITs指数与沪深300指数在2023年5月—2024年4月间呈现出阶段性的相关性。但2024年5月以来，REITs行情走势与沪深300、中证红利走势再度分化，REITs与红利逻辑存在差异。以2024年以来这一时间段来看，《研报》显示，2024年以来一级发行市场交投情绪逐渐回归理性。其中，发行价格方面，2024年以前公募REITs发行价格基本处于询价区间的62%分位数，2024年发行价格分位数中枢逐渐回归至19%水平；上市首日涨跌幅方面，区间由-6%-30%区间显著收窄至0%—22%区间，2024年跌幅均值由12.21%回归至3.98%；上市首日换手率方面，均值同样由2024年以前的24.01%下降至8.77%。未来，在常态化发行、公募REITs供给增加、投研框架不断健全、REITs价值回归底层资产价值，交投情绪将逐渐回归理性。此外从一级市场来看，溢价发行效应依然存在。根据《研报》分析，公募REITs在一级发行阶段，以底层资产估值作为REITs基金净资产（NAV）的基础，最终定价以NAV为锚点。从发行溢价率看，受行业基本面、资产质量、二级市场走势、投资者情绪等多重因素综合影响，实际发行定价往往会与底层资产估值存在一定差异，呈现为折价与溢价发行，最终会在二级市场的交易过程中进一步调整。以《研报》统计的59只公募REITs来看，溢价、平价、折价发行分别为38只、4只、17只，溢价发行仍为主流。将逐渐回归理性但实际上，公募REITs二级市场价格的持续走高，并非缺乏实质因素支撑。比如，高分红因素就是一个被业内持续看好的支撑因子。华夏基金分析称，二级市场方面，在经历了2021年受到投资者追捧价格单边上行，以及2022年、2023年的市场调
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