日前，网下超额认购235.8倍的某只基础设施公募REIT在深圳证券交易所正式挂牌上市，上市首日开盘即跌破发行价，收盘报价5.499元，较发行价下跌10.16%，成为年内第一只上市即破发的REITs产品。一边是一级市场“一票难求”，另一边却是二级市场价格分化，公募REITs市场为何上演“冰与火之歌”？   记者梳理同花顺iFinD数据发现，截至12月22日，今年以来已发行上市20只REITs，发行规模合计达407.81亿元，全市场已发行上市78只公募REITs，发行规模合计为2017.50亿元。已上市的REITs产品在二级市场走势呈现分化态势，今年内22只REITs的二级市场价格出现下跌。   扩容14只REITs等待上市   2020年4月，中国证监会和国家发展改革委联合印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs试点相关工作的通知》，同年8月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行》发布，标志着国内公募REITs试点的正式起步。自2021年首批9只公募REITs面向公众投资者发售以来，公募REITs市场已进入常态化发行节奏。   同花顺iFinD数据显示，2021年新发行上市的公募REITs产品有11只，发行规模合计达到364.13亿元；2022年新发行上市13只公募REITs产品，发行规模合计达到419.48亿元；2023年新发行上市5只REITs，发行规模达170.92亿元；2024年新发行上市29只REITs，发行规模合计达655.17亿元。   记者注意到，除了已挂牌上市的78只公募REITs产品之外，目前仍有14只首次发售的REITs项目处于申报、发行等“排队”上市流程中。其中，1只REITs项目处于募集期，处于“已反馈”状态的REITs项目有5只，“已问询”的REITs项目3只，“已受理”的REITs项目3只，“已申报”的REITs项目2只。   与发行数量对应，REITs发行范围也在持续扩大，继2024年新增了消费基础设施类、水利设施类REITs项目后，今年又迎来第一只市政设施类REITs项目。来自国家发展改革委的数据显示，目前，基础设施REITs发行范围已涵盖了12大行业的52个资产类型，其中，10个行业领域的18个资产类型已经实现了首单发行上市。   今年11月，中国证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投
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