资信托基金试点的公告（征求意见稿》，提出单列“商业不动产REITs”项目。国家发展改革委近期也印发了《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs项目行业范围清单（2025年版》，基础设施REITs由12大行业扩围至15大行业。   分化二级市场收益承压   持续扩容之下，已挂牌上市的REITs市场表现如何？   记者梳理发现，目前公募REITs市场整体处于回调状态，中证REITs全收益指数今年以来更是经历了由涨到跌的转变。截至12月22日收盘，中证REITs全收益指数收报992.05点，较年初增长17.34点，年内增幅仅为1.78%，较今年年中最高点时下跌132.86点，跌幅为11.81%。   市场回调期间，不同资产类型的REITs产品行情分化显著。以二级市场今年以来的涨幅为例，56只REITs产品实现年内收涨，占比为71.79%，其中，有37只REITs产品年内涨幅超过10%，夺下“涨幅王”的易方达华威市场REIT年内累计上涨71.48%；在出现下跌的22只REITs产品当中，跌幅最大的中金湖北科投光谷REIT年内跌超24.64%。   不同行业的REITs走势如何？来自平安证券研报的数据显示，截至11月28日，在已上市REITs所属的10个行业领域中，市政设施REITs、新型基础设施REITs年内涨幅居前，分别为69%、43%，受基本面支撑等因素影响的消费REITs涨幅达到20%，剩下7个行业涨幅在4%至12%之间。   德勤中国房地产行业主管合伙人罗远江向《经济参考报》记者表示，国内REITs市场的行情分化源于底层资产的估值分化，对于供应过量的产业园区或业态老旧的商业地产等，若投资者对其租金收入等分红预期偏向负面时，必然会导致这类REITs项目的估值走低，除非特定REITs项目具备不可取代的优势属性，如商业地产处在核心地段且客流量较高。   “像数据中心这类新型基础设施REITs，它的回报率可能随着科技发展出现大幅增长，因此二级市场愿意为未来预期给出更高的估值。”罗远江举例称，香港某数据中心此前的年营收规模约1亿港元，随着硬件设备、能源管理方案等更新升级，项目营收增长了三倍，这类REITs受到投资者追捧也是理所当然。   “这种走势分化是市场从‘稀缺炒作’回归‘价值发现’的早期阵痛。”资本市场投教“星火计划”讲师毕彧楷则分析称，一方面，市场情绪降温，投资者不
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