再盲目打新，转而审视基本面；另一方面，部分项目发行定价偏高，但实际盈利能力不足以支撑，上市后必然破发回归其真实价值。   这一趋势也在已挂牌上市的REITs产品三季报中得到印证。同花顺iFinD数据显示，今年三季度，73只披露当期财报的REITs产品当中，有13只REITs出现了净利润亏损，合计亏损额为0.68亿元。其中，6只园区REITs产品合计亏损0.25亿元，3只仓储物流产品合计亏损0.27亿元。   提质供需矛盾待解   公募REITs在二级市场的走势分化，并不影响一级市场的“抢筹大战”。来自平安证券的数据显示，2025年，REITs在一级市场的网下打新认购倍数已攀升至173倍，相较2024年的17倍、2023年的58倍、2022年的111倍、2021年的15倍创出新高，这也意味着REITs打新中签率大幅下降。   资金为何如此追捧公募REITs？“‘热’是短期供需失衡的表象，‘冷’是长期价值回归的必然。”毕彧楷向记者表示，“打新热”的根源在于资产荒下的稀缺性，目前市场整体优质资产供给严重不足，少量优质的REITs新项目一经发行自然引来资金追捧，导致超额认购；与此同时，流通盘子较小，也放大了这种稀缺效应。   “金融投资产品有自身的定位。当投资者选择投资REITs项目时，更多是追求稳定收益。我自己也买过一些REITs产品，买完之后基本上不怎么看，它的收益本身就依赖于固定资产，不像股票等其他投资产品那样具有故事性、经常发生变化，因此机构投资者对REITs产品的认同度颇高。”罗远江说。   在新一轮政策加持之下，公募REITs市场如何走向高质量发展？“在地产下行周期，具有较稳健固定收益的REITs产品，对投资人的吸引力在持续走强。”罗远江对记者表示，美国、日本、新加坡等地推出REITs的时间，大都处于经济调整期，尤其是住宅市场到达顶部并逐步走弱时，中国在2021年启动公募REITs也是正当其时。   “对中国市场而言，REITs刚刚起步，并不需要太过追求规模的大小，反而更倾向于稳健运作，确保有一个相对稳健的投资回报。”罗远江称，基于这种考量，可以看到国内REITs项目的审批较为谨慎，对底层资产的审计、分红质量、业态等均提出较高要求，业内因此倾向于先将符合监管要求的底层资产列入发行。   “这种做法好过于一下子把一大堆资产并入，一旦中间发生分红等问题，反倒会增加R
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