近日，8只商业不动产REITs密集上报，这是自证监会2025年末推出商业不动产REITs试点后首批上报的产品，底层资产覆盖商业写字楼、酒店、商场等多种形态。   商业不动产REITs推出，背后是我国庞大的商业不动产盘活需求。相关REITs未来上市后，有望打破传统不动产估值逻辑，带动写字楼、酒店等资产估值抬升。   覆盖多类资产   商业不动产REITs试点落地后，资本市场迎来实质性进展。1月29日及30日，华安锦江、汇添富上海地产、华安陆家嘴、中金唯品会、国泰海通砂之船、华夏保利发展、华夏银泰百货、华夏凯德等8只封闭式商业不动产证券投资基金（REITs上报材料获得受理。   从底层资产来看，上述产品覆盖商业办公楼、酒店、奥特莱斯、百货商场等多种类型。   近年来，尽管线下消费受到冲击，但打折业态迅速发展，奥特莱斯成为不少中产家庭的消费主场，大型奥特莱斯的客流量、营业收入均稳步增长。根据管理人上报的基金招募说明书及基金合同，国泰海通砂之船商业不动产REIT、中金唯品会商业不动产REIT均投向奥特莱斯。具体来看，国泰海通砂之船商业不动产REIT投向西安砂之船奥特莱斯项目，这是西北最大的奥特莱斯综合体之一，位于西安浐灞国际港商圈，主打“艺术商业+超级奥莱”模式。中金唯品会商业不动产REIT投向郑州杉杉奥特莱斯项目、哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，其中，郑州杉杉奥特莱斯是河南省销售额最高的奥特莱斯。   华安锦江商业不动产REIT则主要投向酒店，包括锦江都城位于广州、郑州、长沙、合肥、武汉等18个城市的21座酒店。   商业写字楼是首批商业不动产REIT的主要投向之一，华安陆家嘴商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT均主要投向商业写字楼。其中，华安陆家嘴商业不动产REIT投向上海晶耀前滩商场、相关办公楼项目以及车位等。汇添富上海地产商业不动产REIT投向位于上海黄浦区的鼎保大厦项目、鼎博大厦项目。华夏保利发展商业不动产REIT投向广州保利中心、佛山保利水城项目，业态涵盖办公及配套商业零售。   华夏凯德商业不动产REIT、华夏银泰百货商业不动产REIT则主要投向商场。华夏凯德商业不动产REIT投向深圳来福士、绵阳涪城项目。华夏银泰百货商业不动产REIT投向合肥银泰中心一期及二期项目。   分红回报较好   对于投
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