资者而言，现金分红是持有公募REITs的重要收益来源，首批商业不动产REITs分红情况受到市场关注。净现金流分派率是衡量分红回报率的指标，据招募说明书统计数据，国泰海通砂之船商业不动产REIT在2026年的净现金流分派率预计为5.47%；华夏保利发展商业不动产REIT预计为5.21%；华安锦江商业不动产REIT预计为5.05%；华夏银泰百货商业不动产REIT预计为4.93%；华安陆家嘴商业不动产REIT预计为4.63%；华夏凯德商业不动产REIT预计为4.57%；中金唯品会商业不动产REIT预计为4.57%；汇添富上海地产商业不动产REIT预计为4.50%。   从预计募集规模来看，首批8只产品有所分化。中金唯品会商业不动产REIT预计募集规模最多，为74.7亿元，国泰海通砂之船商业不动产REIT预计募集规模50.64亿元，华夏银泰百货商业不动产REIT、华夏凯德商业不动产REIT、汇添富上海地产商业不动产REIT预计募集规模分别为42.79亿元、40.54亿元、40.02亿元，华安陆家嘴商业不动产REIT、华夏保利发展商业不动产REIT、华安锦江商业不动产REIT预计募集规模分别为28.1亿元、20.93亿元、17.03亿元。   有望带动传统商业不动产估值抬升   2025年12月末，证监会推出商业不动产投资信托基金试点，对于商业不动产REITs，参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行》有关规定执行。   证监会表示，从全球成熟市场发展经验来看，商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等商业不动产是REITs重要的底层资产。我国商业不动产存量规模庞大，具有通过REITs进行盘活并拓宽权益融资渠道的内在需求。华夏基金表示，适时推出商业不动产REITs，可以更好发挥REITs功能作用，支持构建房地产发展新模式，进一步提升多层次资本市场服务实体经济的质效。   国泰海通证券研报分析称，商业不动产REITs能够有效盘活存量，回笼资金，缓解风险，有助于产业长期稳定发展。REITs作为重要的权益融资工具，能够通过资产出表有效提升资本使用效率，能够解决或改善当前传统不动产行业的资金困局。REITs的上市有望带动写字楼、酒店、商场等传统商业不动产估值抬升，带来资产定价逻辑重构。当前权益市场对于传统不动产资产估值处于相对低位，REITs资产估值会基于资产当前价格和资产未来现金
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