业不动产REITs，有望盘活存量商业不动产。   在政策支持下，地产领域各类经营主体积极参与商业不动产REITs申报，以盘活存量资产。今年申报的14单项目，其原始权益人阵容也印证了这一点，当中既有银泰百货、杉杉商业、凯德等民企或外企，也有保利发展、首开股份、陆家嘴集团等央企或地方国企。   上海易居房地产研究院副院长严跃进强调，从首批申报启动后仅一个多月，就有14单项目申报，反映出原始权益人对新政策的快速响应，以及希望通过REITs盘活存量、回笼资金的迫切需求，也体现了监管部门对商业不动产REITs这一创新工具的高度重视，以及对加快推动优质资产落地的支持态度。   底层资产“成色”不同   自2021年首批9只公募REITs上市破冰，目前国内已上市REITs数量已达到79只，发行规模合计2033.74亿元（不含扩募。规模快速扩张之下，一级市场认购倍数屡创新高，去年12月发行的华夏中核清洁能源REIT网下有效认购倍数高达340.47倍，创全市场已发行公募REITs历史新高。   商业不动产REITs募资规模如何？截至发稿时止，已有13单商业不动产REITs披露招募说明书，每只REITs产品计划募资规模均在10亿元以上，规模合计427.52亿元。其中，中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金拟发行规模最大，达到74.70亿元，嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金拟发行规模最小，仅10.42亿元。   至于暂未披露申报资料的广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，中国证监会官网审批进度公示进行了更新，3月2日发布补正通知、3月5日接受补正材料。但在今年2月，新城发展与新城控股在香港举办非公开路演活动时却已透露，今年公司希望发行各类型、多层次REITs类产品，目前在评估资产总额最高达80亿元。   对比一级市场“申报潮”，公募REITs在二级市场的走势分化仍在持续。2025年底，全市场78只已上市REITs，年内有47只实现上涨，31只下跌；进入2026年，截至3月4日收盘时，全市场79只已上市REITs中有60只实现上涨，18只下跌，1只持平。   二级市场走势分化的关键，就在于底层资产的估值分化。在这场商业不动产REITs项目“抢跑”中，底层资产的质量如何？记者梳理招募说明书发现，13单商业不动产REITs项目的底层资产有7类，涉及酒店、服务式公寓、写字楼、购物中心、商
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