业零售综合体、奥特莱斯、社区商业，部分项目涉及多个类别不动产。   具体来看，6只REITs产品不动产项目涉及购物中心，4只REITs产品不动产项目涉及写字楼，涉及商业零售综合体、酒店、奥特莱斯的REITs产品各有2只，涉及服务式公寓、社区商业的REITs产品各有1只。这些商业不动产项目，大部分位于一二线城市且位置良好，如上海前滩、上海市黄浦区、广州市天河区珠江新城。   从经营情况来看，13只REITs产品底层资产的表现各有差异，广州保利中心、上海鼎保大厦、哈尔滨杉杉奥莱等多个底层资产最近一期租约处于满租状态，而酒店业态的21家锦江都城酒店在2025年1月至9月平均入住率约61.58%。财信证券近期发布的研报对其中5只REITs产品的底层资产盈利能力持谨慎态度。   该研报指出，华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金的酒店入住率偏低，需观察其存量竞争下的市场表现；华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金的商业零售综合体西北区出租率低、租金下滑明显；华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金的写字楼短期内仍面临存量竞争，办公业态或成为产品弹性项。   “倒逼”商业地产重视运营   记者梳理发现，沪深交易所已对9单REITs申报给出反馈或问询。监管部门的反馈意见涵盖多个方面，涉及业务参与人资质、合规手续、项目经营情况、资产估值、基金管理费、回收资金使用等。   华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金申报资料提到，该项目报告期租金呈负增长，办公部分前两年设定为不增长，后续增长率逐步从2%提升为2.5%，商业部分前2至3年设定为不增长，后续增长率逐步从2%提升为2.5%。对此，上交所反馈意见要求管理人、评估机构审慎评估长期增长率取值的合理性。   华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金申报资料在运营方面提到，最近两年及一期，项目各期平均入住率、平均房价、每间可售房收入持续降低。对此，上交所反馈意见要求管理人结合酒店行业发展趋势、项目所处城市及区域市场竞争情况等，说明项目运营数据下滑的原因、是否为趋势性下滑，并充分揭示相关风险。   在严跃进看来，监管和市场对底层资产的评估是综合性的，回报率与租金收入是商业资产最直接的财务表现，出租率与人流量反映了资产的日常活跃度与市场认可度，业态结构与坪效水平体现运营方对空间的精细化运营能力，资产区位与债务压力则涉及资产的抗风险能力和长期稳定性。
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