，完成从“保护”到“活化”的范式转换。“活化”不是“仿古”，而是“赋新”。通过“功能混合+业态迭代”，可将历史街区转化为“文化孵化器”，将老厂房变身为实验室，祠堂转型为社区剧场，骑楼底层嵌入共享办公，其核心机制在于“文化基因”的“场景化转译”——以“可体验、可参与、可再生”的方式，让历史成为城市创新的“社会资本”，而非“成本负担”。城市更新作为“空间资本”的再积累过程，伴随“增值捕获”与“利益再分配”的张力。“十四五”规划明确“民生优先”，中央财政2025年专项资金重点投向老旧小区与公共空间提升，实质是以“财政杠杆”撬动“社会公平”。通过“政府补贴+居民分担+市场让利”的三方共担机制，将“空间溢价”部分转化为“公共福利”，实现“增长”与“共享”的同步。经济效益是“可持续性前提”，社会效益是“和谐共生根基”。二者并非“零和”，而是通过“增值回收”机制实现“正和”。制度设计的核心是将“空间溢价”转化为“公共红利”。唯有让市场“有利可图”、让居民“有机参与”、让政府“有力兜底”，城市更新才能走出“资本孤岛”，迈向“共益城市”。保护与开发的关系本质上是城市空间资本的保存与增值问题。“保护优先”不是“冻结发展”，而是“设定阈值”。通过“开发权转移”“风貌补偿”“功能混合”等制度设计，可在“不破坏核心价值”的前提下，引入“适度盈利”激发市场参与。其核心在于建立“价值评估—影响分级—开发授权”三步走机制，实现从“静态保护”到“动态管理”的范式转换。制度建设的关键在于“精准识别”，通过“文化价值图谱+生态敏感性分析”，将更新区域划分为“禁止开发”“限制开发”“鼓励开发”三级，配套“正面/负面清单”与“风貌导则”，实现“一户一策、一楼一策”。基于此，应建立“保护—开发”动态平衡的数字治理平台，走出“一刀切”的治理困境。政府与市场的关系反映了城市更新中的治理结构创新。城市更新是“治理结构”的再协商，政府从“供给者”转向“制度设计者”，市场从“开发商”升级为“运营商”，公众则从“被动接受”迈向“合作生产”。制度设计的核心是划定“权责界面”，政府以“规则制定者”身份，负责“规划约束+绩效监管+风险兜底”；市场以“服务供给者”角色，承担“资金投入+运营创新+效率提升”；公众则以“合作生产者”角色，参与“需求表达+过程监督+成果共享”。城市更新的本质，是一场“空间—制度—社会”的系统性重构。六
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