试点扩容   江苏省首单业务的落地藏着地方试点的“苏式巧思”。苏州信托11月10日成功设立江苏省首单不动产服务信托，11月17日完成不动产信托财产登记。该不动产服务信托创新融合“以房养老+特殊需要+公益目的”三重属性，在满足多层次、个性化养老需求的同时，又通过信托架构实现对流浪动物保护的长期公益支持。   苏州的突破并非孤例，一场全行业的试点竞赛已全面展开。作为首个“吃螃蟹”的城市，北京在2025年4月就实现双重突破：国投泰康信托为田女士实现自闭症儿子的终身照护保障。同期，外贸信托在昌平区落地的仓储类不动产信托，实现非交易过户，大幅简化办理流程。   上海则在6月集中发力，上海信托、爱建信托相继落地家庭传承类信托，前者推出“不动产+现金”混合信托，旨在满足客户兼顾自身养老与财富代际传承的综合需求；后者为独居老人打造的信托方案，实现了“生前养老、身后传承”的双重保障，展现了信托服务的灵活适配性。   天津、广州等地则进行了区域创新。北方信托聚焦“存量资产盘活”，为宏泰房产办理价值300万元的商业地产信托登记，引入专业机构运营实现闲置资产增值。广州瞄准“权属过渡难题”，创新引入预告登记模式，并向粤财信托发出全国第一张不动产信托预告登记证明。   应用场景多点开花   所谓不动产信托，即将不动产置入信托计划，委托给信托公司进行管理，并到相关部门依法登记物权变更的模式。与传统财富管理工具相比，其核心优势在于风险隔离与定向分配等，这些特性也正让不动产信托从财富传承延伸至养老保障等普惠场景。   个人民生领域的需求率先得到释放。今年7月，厦门落地全国首单双委托人不动产家庭服务信托，一对夫妻将共同房产纳入信托，房产出租的租金收益定向补充长辈养老金，子女成年后可按条件定向分配房产。   厦门信托相关负责人表示，通过定制化设计，充分发挥家庭服务信托在集合委托人家庭意志、财富保护和分配执行等方面的功能优势，精准服务赡养老人、传承家产及管理财富的多层次需求。   场景创新正不断突破边界。在北京市昌平区由外贸信托担任受托人的仓储类不动产信托项目中，物流仓储设施装入信托架构，其产生的收益50%定向捐赠公益事业，剩余部分用于家庭养老与子女教育。上海案例覆盖的人群广泛：从中年白领的商办房传承规划，到八旬独居老人的养老保障，不动产信托已能适配多种家庭结构。   制度完善在路上   试点得以快
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