（原标题：土地供给逻辑重塑，蕴含哪些长期红利？丨冯奎专栏） 冯奎（中国区域科学协会副理事长）近期，自然资源部、国家林业和草原局联合印发《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》（自然资发〔2026〕38号）（以下简称“38号文”），这是“十五五”时期自然资源要素保障的重要文件。38号文共13条政策举措，重点从优化国土空间布局、提升自然资源要素配置效率、保障矿产资源开发利用所需、统筹存量增量促进内涵式发展、陆海统筹合理利用空间资源等方面进一步提升要素配置效率和服务效能，保障重点项目及时落地，支撑经济持续回升向好。38号文提出，要建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。文件还要求，新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发。城中村改造中涉及到的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），保障性住房、公用设施营业网点和零售商业等涉及民生保障的，可办理新增用地审批和供应。该文件突出体现严控新增建设用地、强化增存挂钩刚性约束、优先保障产业与民生项目、原则上新增用地不用于经营性房地产等政策导向。这份文件不仅是一次政策调整，更是对长期以来“征地扩张—土地出让—房地产开发—地方财政循环”发展模式的结构性重塑。38号文的本质是从土地要素配置入手，推动经济社会发展从“增量扩张”向“存量盘活”转型，这势必推动房地产市场逻辑、集体土地价值、城投平台职能以及地方财政结构的转型，既有短期挑战，更蕴含长期结构性优化红利。房地产用地从增量扩张到存量盘活38号文对房地产市场的影响直接而深刻，目前行业正处于“规模扩张”向“存量精耕”转型的关键节点。政策通过“新增用地严控+存量盘活倒逼”的双重机制，从源头改变房地产供需结构，推动行业逻辑重构。在土地供给端，房地产用地供给进入“存量主导”新阶段。过去，新增农转用指标是商品房用地的主要来源，远郊新区、大规模住宅项目多依托新增用地落地。38号文实施后，新增用地将优先保障国家重大项目、新质生产力产业、基础设施建设及保障性住房等民生领域，商品房开发对新增建设用地的依赖度或将显著降低。尽管城中村改造中的边角地、夹心地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%）可按规定办理新增用地
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