张力。为“长钱”提供了退出路径该项目原始权益人为北京国有资产经营有限责任公司、北京新隆福文化投资有限公司。北京国资公司作为“十四五”时期北京新增的国有资本投资公司改革试点主体，通过REITs实现轻重资产分离，重资产证券化退出回笼资金后，可再投入新的城市更新与科创项目；国企自身转向轻资产运营，专注租金提升、服务优化与价值管理，形成完整商业闭环。在张林看来，发行这只REITs，是其通过资本市场盘活数百亿存量资产、将回收资金再投资于新兴产业的重要探索，为地方国有资本投资公司盘活存量资产、探索投融资创新提供了可借鉴的实践样本。“它解决了这类项目证券化的几个核心难题。”张林说，一是为“长钱”提供了退出路径。城市更新项目前期投入大、改造周期长、资金沉淀严重，REITs的引入为沉淀资本提供了一个公开、透明的退出渠道，也为社会资本参与城市更新项目提供了渠道与工具。二是树立了“轻重资产”分离的标杆。重资产建成并稳定运营后，通过REITs将资产“上市”，回收的资金可以继续投资下一个项目。而国有企业则转型为资产管理方，专注于提升租金、服务质量等“轻资产”运营，形成了“投、融、建、营、退”的良性商业闭环。三是凸显了运营能力与资产信用。“城市更新+REITs”以及“城市更新+科技创新”说明，只要项目创新改造、现金流稳定，即使是带有公益属性的城市更新项目，也能成为资本市场追捧的优质资产。这让REITs的评价标准从依赖“主体信用”转向了“资产信用”。王刚也认为，对于城市更新项目来说，通过发行REITs产品融资，相较于银行等融资渠道，更加市场化。激活万亿商业不动产新动能从公开信息统计，商业不动产REITs试点开闸至今，沪深两市已累计受理十余单申报项目，底层资产覆盖商业综合体、零售商业、写字楼、酒店四大主流业态，市场反应超出预期。张林表示，商业不动产REITs之所以备受关注，首先在于它打开了一个万亿级市场的想象空间。中国商业不动产存量规模庞大，优质购物中心、甲级写字楼、星级酒店长期沉淀在企业资产负债表上，流动性存在不足。REITs将这些“沉睡资产”转化为资本市场可交易的标准化金融产品，既能帮助持有方回笼资金、优化负债结构，也为普通投资者提供了分享优质商业地产收益的新渠道。从政策定位看，商业不动产REITs承担着“促消费、调结构”的战略使命，与基础设施REITs的“稳经济、补短板”形成互补，还可以推动
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