政政策立即扩张、货币政策滞后2个季度启动。③基本面企稳期（T+6至T+20）：消费、投资、GDP不再恶化，政策从“超常规”转向“常规”。④估值与信贷修复期（T+22至T+27）：房价见底，随后估值和家庭信贷修复。⑤再扩张期（T+27之后）：住宅投资回升，房价重回新高。（7）房地产深度衰退的经济冲击：投资立刻下行，消费和GDP滞后下行。住宅投资是房地产冲击传导实体经济的第一落点，在房地产收缩期立即下滑，并带动固投下行；但GDP和私人消费在房地产深度衰退期的前2个季度，还在惯性扩张，之后才收缩。（8）净出口在房地产收缩期会改善，一方面是“衰退型顺差”，另一方面反映房地产繁荣期带来的经济内外失衡有所纠正。房地产深度衰退期，净出口占GDP比重在T+7前后转正，T+32附近一度升至接近4%。（9）房地产深度衰退期，各国财政和货币政策的力度多大？赤字率从0.4%扩大至4.9%并持续15个季度；货币政策滞后约2个季度，且往往先升后降，政策利率平均下降超50%（从11.1%降至5.1%），历时约39个季度，但货币政策大多数调整在前17个季度完成。（10）怎么看居民购买力恢复和房地产复苏的关系？住房可负担性指数在深度衰退T+9就超过前高，但此后房价还需再下行13个季度才见底。表明购买力恢复是必要条件而非充分条件，不买房是预期和信贷问题而非买不起。（11）怎么看房地产衰退时，消费的“疤痕效应”？消费的“疤痕效应”比GDP更深，深度收缩期消费收缩修复合计约18个季度，比GDP多5个季度，根本原因是住房既是最大资产也是最重要抵押品和信心锚。（12）家庭信贷何时修复？深度衰退期，家庭信贷净增额约T+27才触底回升，信用重启而非购买力恢复，才是房地产真正走出底部的关键信号，信用重启比购买力恢复相差18个季度。（13）家庭杠杆率在房地产下行期往往“被动加杠杆”，存量债务作为分子，具有刚性，而分母GDP却在收缩，这时杠杆率上升不代表居民更激进，反而意味着更脆弱。（14）房地产深度衰退期，住宅投资在T+27~29见底后虽缓慢回升，但平均值较难回到前高；房价回到前高平均需要T+38~47。（15）房地产周期回升是“宏观修复→3至4年后房价企稳→估值恢复→信用重启→周期重新扩张”的递进过程，因此：①经济修复后房地产还没修复，存在“无地产复苏”；②房价止跌之后，通常估值和信用还没有修复。三、150年长周期
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