和保障性租赁住房成为近期供给主力。4月10日，易方达广西北投高速公路REIT与中航中核汇能新能源REIT同日获批。前者为广西首单公募REITs项目，底层资产为兰海高速公路广西南宁南段，估值23.49亿元，预计募集约23.52亿元；后者底层资产为新疆北塔山风电项目和广西富川协合风电项目，总装机容量196兆瓦，拟募集12.18亿元。同时，在年初启动试点的商业不动产REITs，截至4月15日，合计申报的产品已接近20只，预计募集规模在600亿元以上，已超过2025年全年REITs市场的发行规模。中信证券研究团队研报称，今年二季度开始，商业不动产REITs有望挂牌上市。在已申报商业不动产REITs项目的底层资产中，商业零售资产占比超过60%，远高于商业零售业态占社会经营性不动产资产总额的占比，此类资产的租金稳定性强，运营潜力大。从二级市场行情来看，截至4月15日，79只产品单日平均交易金额为4.9亿元，不及2025年的平均值（5.88亿元）。今年以来，79只产品平均上涨幅度约为1.89%，南方润泽科技数据中心REIT以13.11%的涨幅位居第一，也是唯一一只涨幅超10%的产品。华安百联消费REIT、华泰江苏交控REIT、中信建投沈阳国际软件园REIT的涨幅均在9%以上。另一方面，华夏合肥高新产业园REIT等3只产品下跌超过5%。招商基金表示，公募REITs整体流动性有待进一步提升。短期看，资金端配置需求未得到充分释放，新挂网商业REITs项目关注度很高。除个别行业外，REITs整体基本面有待进一步恢复。可关注政策变化带来的脉冲式交易机会（如果REITs 指数基金落地，或短期内提升权重股热度）；还可关注扩募、分红派息、解禁等时点交易性机会，以及新发商业不动产项目打新机会。政策变化方面，证监会近期发布2026年立法工作计划，在“力争年内出台的重点项目”中，提及了制定《公开募集不动产投资基金监督管理暂行办法》。排版：刘珺宇校对：许欣
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