甚至高达7%以上。对此，我建议加大由中央财政发行低成本（如2%左右）特别国债（或叫再融资专项债）置换地方债的力度，切实化解地方债务风险。这一建议主要出于两个考虑，一个是为地方降低债务的利息负担，另一个是为地方缓解化债压力。2025年地方政府债券支付利息1.48万亿元，这还不包括城投债务的付息支出，地方面临的债务利息负担较重。通过中央发行特别国债，能够帮助地方将宝贵的财政资源更好配置到培育壮大新质生产力、保障和改善民生等领域。当然，需要强调的是，中央帮助地方化债的前提是避免“道德风险”。中央政府“花钱建机制”推动建立统一的地方政府债务长效监管制度，不新增隐性债务是“铁的纪律”，对违规举债、虚假化债等行为要严肃追责问责，防止前清后欠。关于规模，我们可以参考几个数据。截至2025年末，国债余额为41.23万亿元，地方政府债务余额为54.82万亿元；2024年末，财政部分3年共计增加6万亿元地方政府债务限额置换地方政府隐性债务，分5年共计新增4万亿元地方政府专项债券用于化债；据各类机构测算的城投有息债务规模在50万亿—70万亿元。如果要切实化解地方债务风险，特别国债至少要在万亿元量级。房价走势离不开三大关键因素记者：您之前判断今年房价可能会回稳，请问这主要是基于哪些考虑得出的判断？底部调整预计会有多长，底部调整时期楼市的主要交易特征是怎样的？李迅雷：观察房地产市场走势，我认为，租售比是一个非常重要的指标。如果房地产租售比约为2%，相当于50倍市盈率，而合理水平应在30倍左右。租售比偏低意味着房价仍有调整压力，若租售比明显低于房贷利率，那么甚至“买房不如租房”；如果房价已经下跌了一些幅度，租金企稳甚至上行，那么租售比将有所改善。根据中指研究院数据，今年3月，我国住房租赁市场出现阶段性向好，50城住宅平均租金环比转涨0.09%，涨幅居近24个月以来高位。租金回升，租售比改善，将有助于房地产市场企稳。不过，即使实现“止跌回稳”，也不意味着房价短期内能够显著回升。讨论房价不能脱离老龄化、城镇化、居民收入这三个关键因素。我国人口老龄化率的增长速度很快，城镇化进程放缓，大城市化进程加速，楼市从普涨型牛市演变成结构性牛市，一线城市的豪宅销售情况良好，但这与整体意义上的房地产市场回升还有差距。记者：2026年政府工作报告提出“持续用力稳楼市”，您认为还能出的稳楼市政策有哪些，其政策效力会如
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