发布研报称，我国经历深度调整之后，我国量价的调整幅度、调整时间和居民资产负债表的调整均已较为充分，预计行业基本面底部正逐步临近;而在无宏观政策放松背景下，上海等核心城市今年年初以来楼市改善更为健康，并该行认为目前上海房价底部已经确立，后续如深圳等核心城市也将陆续企稳;此外，参考日美两国经验可知，核心城市房价领先止跌回稳、并将赋予龙头房企后续基本面和估值面十足的弹性。该行维持及物管“看好”评级。申万宏源主要观点如下：日美借鉴：核心城市企稳领先全国，龙头股价跟踪核心城市通过日美经验分析，该行发现，核心城市房价底部确立将赋予链十足的弹性：1)核心城市房价止跌回稳明显领先于全国，其中日本东京房价领先全国约5年，美国旧金山为首6城房价领先全国约3年;2)龙头房企股价跟踪核心城市房价、而非全国房价，呈现龙头股价底→核心城市房价底→全国房价底的传导路径，核心城市房价底部确立后，日本龙头涨了4-5倍和美国龙头涨了1-2倍、绝对和相对收益显著;3)核心城市房价底确立后，和产业链都有强超额收益，其中全国房价底左侧弹性更强，右侧产业链更强。内在机制：止跌回稳路径中，随着人口/资金优先向核心城市集中，核心城市率先回升带动房价结构改善，并等待2-3年居民资产负债表全局修复，从而迎来房价全局改善;其中更多重估资产负债表、所以更左侧反应弹性，而产业链更多重估利润表、所以更右侧反应弹性。需注意的是，全国房价底作为信号已太晚，该行更需捕捉核心城市的房价底。当前分析：无宏观政策放松背景下，楼市量价超预期双修复2021年以来，行业在宏观政策催化下于2023Q1和2024Q4两次寻底、但均未成功。2026年年初以来，进入了第三次寻底阶段，在无宏观政策放松的背景下，二手房市场量价呈现了超预期双修复。量的改善呈现出无宏观政策、相对高基数、城市普遍改善三大特征;而价的改善呈现出挂牌价降幅收窄、议价率普遍下降、核心城市显著上涨三大特征，其中尤其上海和北京等核心城市已经连续3个月房价环比转正，并且目前仍在改善趋势当中，更超市场预期。其背后驱动因素为租售比走高推动的性价比逻辑，经历了近几年房价大跌和租金小跌，目前全国住宅租售比升至2.7%，超过公积金率的2.6%，并伴随着今年地方公积金贷款额度的显著增加，吸引力逐步提升，从而推动核心城市低总价房源的房价实现了率先企稳回升。后市判断：本轮楼市望更健康改善，上海房价底部已
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