6月11日，北京昌平区朱辛庄一宗涉宅用地成功出让。北京未来科技城昌信置业有限公司（未来科学城）以底价9.09亿元竞得，成交综合楼面价约1.7万元/㎡。业内人士认为，该地块住宅部分楼面价约2.86万元/㎡，较周边项目进一步下降，预计将推动板块进入“成本定价”为主导的新阶段。该地块用途包括二类居住及其他类多功能用地，土地出让面积23468.53㎡，规划建筑面积53297.81㎡。其中，住宅用地面积12721.5㎡，住宅规划建面31803.75㎡（含150㎡社区综合用房），住宅部分成交价7.6049亿元，楼面价2.39万元/㎡，剔除公建面积后，住宅楼面价为2.4万元/㎡。其他类多功能用地面积10747.03㎡，规划建面21494.06㎡，成交价1.4851亿元，楼面价6909元/㎡。中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，该地块优势明显：距地铁昌平线与8号线换乘站朱辛庄站仅约300米，属典型“地铁盘”；毗邻小米未来产业园，两站可达西二旗，具备承接海淀外溢购买力的潜力；周边已落地北京一零一中学昌平实验学校、积水潭医院回龙观院区及沙河万达等商业配套，生活圈逐步成熟。张凯回顾了板块住宅市场演变：2023年初，首批商品住宅项目大华启宸府、越秀·星樾相继入市，参考限价6.2万元/㎡，实际销售均价分别约6.2万元/㎡和6万元/㎡，并先后清盘。2025年，随着限价政策逐步退出，中海未来之境以“无限价、无指导价”方式入市，成交楼面价降至约3.17万元/㎡，较大华、越秀项目低10%以上，且配建负担较轻，网签均价仍稳定在6万元/㎡左右，但价格机制已由“行政限价”转向“市场定价”。张凯指出，本次朱辛庄地块住宅部分楼面价（宅计容口径）约2.86万元/㎡，较中海未来之境进一步下降，预计将对在售项目形成一定价格与去化压力。未来该项目大概率仍以中小面积刚需产品为主，在承接前期清盘项目遗留需求的同时，可能凭借成本优势，推动板块进入以“成本定价”为主导的新阶段。从整体土地市场看，张凯表示，今年以来北京涉宅用地成交规模明显收缩，总规划建筑面积约116.5万㎡，同比下降50.3%。这一趋势既与年度供地节奏相关，也与北京连续四年下调住宅用地年度计划供应量、延续“减量发展”基调一致。市场情绪趋于平缓，平均溢价率走低，年内仅丰台蒲黄榆、太平桥两宗地块溢价率超过10
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