REITs估值表现本周已上市REITs中债IRR(内部收益率)持续分化，其中位列前三的REITs分别是浙商沪杭甬REIT(12.3%)、平安广州广河REIT(11.6%)、易方达广开产园REIT(11.5%)。P/NAV位于0.5-1.7区间，其中位列前三的REITs分别是华夏首创奥特莱斯REIT(1.7)、嘉实物美REIT(1.6)、华夏仓储REIT(1.6)。我们认为一级打新仍存套利空间，当下二级投资策略主要有以下几条主线：1)β机会：建议关注政策主题催化下的超预期弹性(如类)、通胀叙事下的业绩兑现确定性(如高速类)。2)择时机会：关注具备短期催化下优质、高速、IDC、公用事业等资产在二级市场回调后(如解禁后、季报利空出尽后)的价值重构；办公及仓储类租赁需求仍相对疲软，或需等待经济复苏的明确信号激活。3)分派率角度：保障房等弱资产的红利配置价值已被市场认可，交易逻辑建议关注债性端长端利率走势及股性端租金水平变化。分派收益依旧是当前市场定价的重要支撑，但需警惕脱离基本面的“价值陷阱”。4)龙头溢价：当前REITs市场已进入扩募与新发并行阶段，扩募并非资产价值增长的万能解药，但具备充足优质资产储备、扩募项目具备明确增长空间的原始权益人，其后续龙头效益不可忽视。
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