16只产品。记者了解到，已受理项目发行主体覆盖央企、地方国企、头部民企及外企，资产涵盖商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等成熟业态，区位优势明显，运营核心指标较为稳健，初步形成一定示范作用和规模效应。中信建投证券投行委党委副书记、联席主任、董事总经理谢常刚接受记者采访时表示，目前，中信建投证券重点布局高能级城市核心地段的购物中心、社区商业、写字楼、酒店、综合体等商业不动产，拥有一批优质储备资产，在北京、上海、广州、成都等城市均已开展项目储备工作。“中信建投证券高度看好我国商业物业的长期向好发展态势，深度认同存量资产的盘活潜力。”谢常刚说，“后续，中信建投证券将进一步发掘优质资产，为资本市场提供更多、更好的商业不动产REITs产品。”余彦平表示：“我们前端筛选必须穿透尽调、判断资产的真实运营质量，不能仅局限于账面出租率、短期业绩增长率等片面指标。对于拥有多宗商业物业的发行人，我们要协助发行人构建清晰的资产遴选标准，形成完整的遴选论证逻辑。”投资者积极认购体现产品配置价值首批商业不动产REITs凭借优质底层资产、稳定收益预期，市场认购热度较高。2026年5月下旬，4只产品陆续开启发售，凭借稀缺的产品属性和稳健的投资价值，广受各类投资者青睐，全部提前结束募集。从募集规模来看，首批四只商业不动产REITs总募集资金超200亿元，平均网下认购倍数达78倍，涵盖银行理财、券商自营、私募等各类专业机构，同时吸引了个人投资者参与。机构投资者看重其长期稳定的现金流回报，个人投资者则借助公募REITs低门槛、高透明的优势，实现便捷参与核心城市优质商业资产投资。中金基金相关业务负责人表示，投资者布局商业不动产REITs，核心看中底层商业物业持续现金流分红能力，在大类资产配置中，商业不动产REITs是优质配置工具，更好满足了人民群众日益增长的财富管理需求。首批4单商业不动产REITs的预计分派率区间为4.40%-5.65%。合凡资产副总经理于凯凡接受记者采访时表示，参照目前一二级市场同类型资产的分派率水平，首批四单的分派率区间还是具有较好的吸引力的，从历史数据看未来几年分派的水平也有一定支撑。在余彦平看来，存量商业项目进入REITs市场，核心判断标准在于现金流是否已进入成熟稳定期以及运管能力的稳定性和成长性。在估值方法上，收益法是核心方法，参数设定必须体现谨慎性原则。“归根结底，存量商
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