中介收取的服务费水平。另一融房中介人士对记者说，如果资质好、无逾期的客户，服务费为房屋总价的2%起；如果资质较差，需要后续提供各类材料的客户，3%、4%、5%乃至更高都有可能。三类模式层层递进除了客户资质外，融房中介还会重点询问客户的融资需求，例如是以购房为主、套取房贷为辅，还是以套取房贷为主要目的。这一判断直接关系到后续采用哪种“融房超贷”模式。第一财经调查了解到，“融房超贷”主要有三种模式，最常见的“融房超贷”即为“高评高贷”。“高评高贷”的提法最早源于二手房中介，目的在于帮助买家解决首付资金不足的问题，实现以较低首付购房，房屋买卖交易真实存在。在此模式下，融房中介通过“阴阳合同”做高房价，帮助购房人套取超额贷款，用作首付款，或者干脆套现。比如，买卖双方达成真实成交价100万元，首付30%，中介通过评估公司将房产估价拉高至130万元，买家可以贷款91万。银行放款后，卖家将21万元（91万-70万）返还给买家。这样一来，买家就实现以9万元的首付买到了房子。“高评高贷”风险极高，极易产生纠纷。今年4月初，深圳市人民检察院发布一则相关案例，买卖双方通过阴阳合同超贷了130万元，该款项应由卖家返还给买家，但在此过程中却由中介非法占有，用于偿还个人债务，买家索要无果后向公安机关报案。但如果客户主要目的是套取房贷而不是持有房产，则操作模式要复杂很多。广东知恒（上海）律师事务所律师贾玉红对第一财经说，融房中介多会采取代持套贷，即背债人模式。该模式下，中介寻找职业背债人作为买方，卖方为实际用款方，买卖双方明面上签署房屋买卖合同办理过户，背地里签署房屋代持协议，约定职业背债人替实际用款人代持房产，由职业背债人凭借购房合同作为名义借款人申请房贷，并交给实际用款方，房屋并未真实成交。职业背债人可以收取一定的好处费，甚至可以凭借名下的这套房子继续套取装修贷、消费贷等信用贷款给实际借款人或自用。贾玉红说，代持套现模式下的实际用款方，可能是小地产开发商，也可能是“二手房”的原房东。“后续，如果实际用款方能按期偿还贷款，则贷款继续，如果不能偿还，则将会成为坏账。”她说。如果客户急于用钱，但资质又太差，融房中介会采取第三种更为激进的“纯融资模式”，即通过全套虚假资料，操作一套房产到客户名下，资方垫付首付，通过“高评高贷”申请超额房贷，随后从房贷中取回垫资款。房产过户后，融房中介还会帮助用款人申
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