培育、估值变动、发行时机、退出节奏方面存在诸多不确定性。目前，工银理财正积极探索推进Pre-REITs等新模式，以拓展收益来源、丰富大类资产配置工具。中邮理财人士表示，机构间REITs已成为盘活存量的新增长极，其底层资产更为丰富，与公募REITs优势互补，是构建多层次REITs市场的重要一环。从产品端来看，理财公司普遍采用“固收底仓+REITs增强”的组合框架，将REITs作为收益增厚模块嵌入“固收+”理财产品，主要配置REITs的理财产品仍属少数。工银理财人士表示，2025年，公司累计通过战略配售、网下投资、扩募等方式参与18单公募REITs项目，新增公募REITs投资平均加权收益率27%。低利率时代的新底仓银行理财资金为何加速布局REITs？受访机构人士与专家认为，REITs收益根植于实体资产的运营现金流，其逻辑与股票（依赖企业盈利）或债券（反映利率与信用）有本质不同，使其成为填补股债“中间地带”的重要工具，尤其契合理财资金在低利率环境下的配置需求。同时，公募REITs底层资产相对清晰、经营现金流稳定、现金分派率较高，与理财资金稳健运作的诉求天然契合。首先，REITs作为高分红资产可填补配置缺口。平安理财人士将低利率环境下的突围路径概括为三条：通过债券交易策略追求资本利得、通过海外投资策略寻找高息资产、创新与另类投资。REITs正是第三条路径的核心载体。“REITs主要收益来源是分红及资本利得，这类产品强制高比例分红（不低于90%），且每年至少分红一次。”上述平安理财人士说。今年以来，中证REITs全收益指数下跌3.66%，中证REITs（收盘）指数下跌6.42%，二者差值约2.76%，即为REITs分红收益所导致。其次，REITs具有股债双性，可优化组合、抵抗波动。其中，债性在于REITs每年至少把90%的可分配金额以现金红利分给投资人；股性在于可在二级市场交易，价格涨了投资者可卖出赚取资本利得。这一特性使REITs兼具稳定分红与资本利得双重回报。此外，REITs与股票、债券的相关性较低。信银理财人士表示，在投资组合中配置部分REITs，能够分散风险，提升组合抗波动能力。同时，相较实物资产，公募REITs在交易所挂牌交易，变现更为便捷，进一步增强了其作为配置工具的吸引力。此外，2026年以来，公募REITs市场持续扩容，发行节奏明显加快，底层资产类型日益丰富。
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