对理财公司等机构投资者而言，这意味着REITs打新正从偶发性机会转变为可反复参与的稳定收益来源。同时，随着首批中证REITs全收益指数基金发售，标准化的指数工具也为理财资金提供了更加便捷的配置通道。从闭眼打新到精挑细选当前，公募REITs市场已基本告别全品类普涨期，步入结构性分化与精细化选品的深度耕耘阶段。以首批4只商业不动产REITs为例，它们上市以来走势显著分化，截至7月1日收盘，国泰海通砂之船商业REIT累计上涨17.05%，中金唯品会商业REIT上涨2.96%，中信建投首农商业REIT上涨2.12%，而汇添富上海地产商业REIT则为目前唯一一只跌破发行价的产品。业内人士表示，随着REITs资产类型日益丰富，个券筛选难度逐步加大，市场波动亦有所加大，这对底层资产配置与组合管理提出了更高要求。REITs的总回报由底层资产经营收益与市场估值波动共同构成，前者是价值基石，后者为弹性来源。底层资产质量直接决定可供分配现金流的规模与稳定性，核心指标包括出租率、租金水平及运营效率，其表现受宏观经济周期与行业供需格局影响，具备相对稳健的特征。市场估值则主要受利率环境与投资者情绪驱动，REITs因具有强制分红属性，被市场视为类固收资产，对利率变化高度敏感，利率下行时配置价值凸显，估值易获提振；利率快速上行时，则面临回调压力。今年上半年，公募REITs二级市场波动加剧，当前压力主要源于供给端的集中冲击，存量资金跨资产分流、技术性止损负反馈等多重因素叠加共振。上述平安理财人士认为，尽管市场潜在供给压力偏大，但在高息资产稀缺、估值逐步回归理性的大背景下，REITs仍具备较好的配置价值。投资者应排除短期价格波动的干扰，聚焦核心资产的长期持有价值，把握稳定高分红所带来的持续回报，在市场回调中捕捉机会。
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