“2025年的市场感受，有点像深圳最近的天气——冷暖交替。”乐有家营销总裁孟凡振这样形容过去一年的深圳楼市。
1月16日，乐有家研究中心发布《2025年深圳楼市年度报告》。报告显示，深圳楼市仍处于低位调整区间，但成交端已出现阶段性企稳迹象，市场结构正在发生变化。
2025年，深圳一二手住宅全年网签总量约9.4万套，同比下降9%。其中，一手住宅全年网签37879套，同比下滑22%；二手住宅网签56217套，同比上涨3%，成交占比进一步提升，成为支撑市场的重要力量。孟凡振表示，二手房成交量已连续三年回升，反映出存量市场流动性正在修复，真实居住需求逐步释放。

2023-2025年深圳一二手住宅网签走势
成交回暖的背后，是价格的持续调整。
数据显示，2025年深圳二手住宅成交均价约5.9万元/平方米，同比下跌约6%，回落至2018年前后，“以价换量”特征明显。在买方主导的市场格局下，议价空间进一步扩大，二手房整体议价率从2025年初的8.2%上升至年底的11.2%，“年初1000万元的房子可以‘砍’80万元，现在‘砍’了一百多万元。”
不过，价格下行并非全面发生，不同区位、不同总价段的房源，走势开始出现分化。乐有家营销总裁贺玲指出，2025年市场的一个显著特征是“以价换大”，改善型需求加速释放。
数据显示，2021年至2025年，深圳二手住宅成交的套均面积持续扩大，由89平方米提升至约100平方米；同期，套均总价由673万元下降至588万元，成交均价从8.0万元/平方米回落至5.9万元/平方米。面积扩张与价格回调并行，反映出购房者在价格下行周期中，借助调整窗口主动完成居住升级。
在这一过程中，中高总价段需求保持活跃。此前居住在500万-1000万元区间的购房者，换房时普遍选择向更高总价、更大面积产品升级，部分高总价二手住宅的成交价格已率先企稳，甚至出现小幅回升。
价格率先企稳的楼盘，多集中在福田、南山、宝中等核心区域，这些板块配套成熟，或拥有学区、景观等稀缺资源。以南山知名学区房漾日湾畔为例，2025年全年成交43套，四季度成交均价约11.00万元/平方米，较一季度的10.79万元/平方米上涨约1.9%。
新一代高收入人群正在成为高端市场的重要支撑力量。
根据乐有家研究中心统计数据，2025年深圳总价1000万元以上豪宅成交中，90后购房者占比达到
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