中证报对于投资者而言，大类资产配置又多了一项新选择。   2025年12月31日，证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，正式启动商业不动产投资信托基金试点工作。同日，交易所修订相应业务办法、配套业务指引和指南，进一步完善不动产投资信托基金业务规则体系。   2026年1月底，证监会和交易所官网均披露首批商业不动产REITs产品已申报并获受理。这意味着我国公募REITs底层资产向全门类又迈出了关键一步。   一个多月来，伴随首批产品陆续申报受理，市场对商业不动产REITs从翘首期待到当前的万众瞩目，公募REITs也从常态化发行阶段趟过扩品增类的改革深水区，逐渐绘成具象图景。首批试点产品的披露犹如一阵清风，吹动大资管市场的一池春水。   自2021年首批公募REITs上市以来，其挂钩实体资产营运、能穿越周期的特性和收益成长性已经被市场检验认可。此次商业不动产REITs亮相又能为市场带来何种机遇？记者带着这些疑问走进发行人、走进投资机构、走进中介机构、走进专家学者，去了解和探询问题的答案。   破茧新生 助力存量资产价值再造   经过前期发展，我国已积累了大量优质商业不动产，蕴藏着巨大的价值潜能，当前我国经济增长动能从大规模投资拉动向更注重效率与创新的新模式转变，如何盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率便是其中一道必答题。   公开资料显示，首批项目运营成熟，现金流较为稳定。其中，央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山区域，扎根粤港澳大湾区核心城市，历史经营表现较好。上海市重点国企上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于所在城市核心商圈，核心运营指标稳定。国际知名不动产资产管理公司凯德申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平。   商业不动产REITs通过将类似前述申报项目中具备稳定现金流的不动产资产或权益转化为标准化、可上市交易的金融份额，将回收资金重新投入科技创新、产业升级等新质生产力的培育与发展中，直接打通盘活存量与引导资金投向新发展领域的通道，实现生产要素更高效的良性循环。   盘活巨量社会存量资产，提升资源配置效率。商业不动产REITs不再是单纯的融资工具范畴，已然成为优化存量资源配置、承载经济增
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