文｜陈聪 张全国 刘东航 陈兆儒2026年3月70个大中城市中，10个以上的城市新房和二手房价格指数环比上行。尽管我们认为供给的消化还需要不短的时间，但楼市发出乐观的信号，对于驱动购房者信心提升意义重大。短期而言，多层次REITs市场的构建也有助于重估企业优质经营性不动产。持续收缩供地和开工。根据国家统计局数据，2026年一季度全国房地产（核心股）开发投资1.77万亿元，同比下降11.2%，新开工面积1.04亿平米，同比下降20.3%，竣工面积0.98亿平米，同比下降25.0%。一季度末商品房待售面积同比下降0.1%，是自2021年6月以来首次同比下降。严控增量政策下供地面积大幅下降，企业拿地也更加谨慎，Wind数据显示2026年一季度100个大中城市累计供地面积同比下降32.2%，成交金额同比下降43.4%，土拍溢价率同比下降16.0ppts。销售降幅收窄，季节性热销。国家统计局数据显示2026年一季度商品房销售金额1.73万亿元，同比下降16.7%，销售面积1.95亿平米，同比下降10.4%，3月单月商品房销售金额和销售面积分别同比下降13.9%和8.0%，降幅较前两月显著收窄。从高频数据来看，根据贝壳、我爱我家等中介平台，截至4月15日76个样本城市二手房成交量累计同比增长15.4%，春节后累计成交量同比增长20.4%。多个城市房价环比上行，市场走向止跌回升。根据贝壳、我爱我家等中介平台，到4月16日140个城市二手挂牌较之去年年底变化不足1%，二手供给基本稳定（2024、2025年同期则分别上涨4.8%、5.8%）。二手浮盈面明显收窄，降价动能已经明显衰减。统计局数据显示，70个大中城市中，3月新房和二手房价格指数环比上行的城市分别提升至14个、13个，其中上海、深圳、广州、合肥等核心城市新房和二手房价格环比上行。尽管交易量4月后可能季节性下行，但核心城市二手房价的止跌，有助于进一步巩固购房者信心。新模式构建需要时间，但景气周期重启可期。我们通过深度研究，认为企业资产负债结构的优化，尤其是低效资产的大致出清和经营性不动产总体的租金走稳，尚需要20个月左右的时间（详见中信证券研究部外发报告《房地产（核心股）行业新趋势系列报告之一：从促销到盘活，低效库存质变》2026-4-13、《房地产行业新趋势系列报告之二：行则将至的新发展模式》2026-
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