发布研报称，当前地产板块行情仍处于共识尚未形成的估值修复阶段，市场忽略、有分歧的3大因素有望在未来逐步形成共识，当前或是建仓的好时机。参考海外和国内过往经验，共识尚未形成之时建仓地产有望带来丰厚的超额回报。当前核心城市房价正呈现逐步企稳的态势，并有望传导至更多城市，因此当前地产股价底或已出现，地产股价低、估值低、持仓低，行情或一触即发。主要观点如下：因素一：决定实际房贷利率的为公积金利率而非宏观利率市场可能更关注实际利率，忽略了公积金的重要性。时隔十年政府工作报告再提“深化公积金制度改革”，各地公积金政策加速落地。当前核心城市的公积金额度普遍占房屋贷款50%以上，即真正的房贷利率或接近公积金利率(当前公积金利率2.6%，商贷3.06%，已实现变相贴息)，且后续仍有望降息(2024、2025年均在5月下调25bp)，实际贷款利率与租金回报率相近，企稳或更快到来。因素二：上海房价先行企稳有望传导至更多城市市场可能仅关注到上海成交放量，低总价段的房价实现企稳。但该行发现以下两点与过往几轮都不相同：1)上海的挂牌持续下降，4月初二手房挂牌量降至8.7万套，去化降至4个月，驱动力或源自卖方主动撤牌，社会库存自然见底;2)二手房交易的信心在传递、置换在启动，价格正呈现自下而上企稳态势。参考海外经验，核心城市先企稳后，更大范围的企稳或将在未来1-2年内，而地产股的低点恰恰出现在核心城市率先企稳前夕或过程中。因素三：人民币升值利好楼市企稳市场可能忽略了人民币升值、企业结汇对楼市的影响，主要体现在两方面：1)过去几年，中美利差拉大，汇率表现承压，而2026年3月美元兑人民币平均价已升值到6.9，创下2023年4月以来新高。汇率压力减轻有望打开我国货币政策空间，提供降息窗口;2)出口屡创新高，该行预计2022年至今待结汇资金或超万亿元，结汇后有望拉动M1增速提高，给市场带来增量资金。根据历史经验，M1同比增速走扩，M1M2剪刀差收窄并转正后的1-2个季度，房价或有望迎来上涨。 A股推荐：、、，建议关注：。港股推荐：、、，建议关注、。风险提示：政策出台进度及力度不及预期;宽松政策对市场提振效果不佳;房企出现债务违约。
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