2021年夏天，首批公募REITs登陆深交所，一把连接资本市场与大型基础设施的钥匙，交到中国实体经济手中。五年后的2026年6月21日，深市REITs走过完整五载征程。从产业园厂房到数据中心机房，从水利设施到购物中心写字楼，过去，这些扎根城市、承载产业的不动产，长期沉淀巨额资金，资产流动性弱、企业资金周转承压，REITs的出现，以一份份不起眼的基金份额打通“沉睡资产”与社会资本的双向通道。这不是一次简单的金融产品试点，而是一场持续五年、以微擎宏的制度探索，一系列的REITs产品为这些厚重实体资产装上“资本齿轮”，让不动产价值流动起来，让金融活水精准浇灌实体经济。一条持续拓宽的实体资产赛道五年前，国内公募REITs尚是纸上蓝图。2021年6月首批产品上市，深市REITs迈出服务实体第一步，彼时资产仅覆盖产业园区、仓储、环保等基础业态，所有人都在观望：这一新工具能否真正盘活存量、赋能产业？五年探索，答案写在持续扩容的市场版图里。深市REITs不断打破资产边界，每一类新资产落地，都是资本市场服务实体经济的一次全新尝试。2025年，全国首批数据中心REITs在深市落地，数字经济基础设施迎来资本化通道。截至2026年6月，深交所已有27只REITs挂牌交易，总募集规模达688.49亿元，底层资产实现基础设施主流业态全覆盖。产业园、保障房、水利、数据中心……每一类资产背后，都是城市产业、民生基建的真实需求。扩募机制的落地，更是为实体资产搭建起可持续循环生态。上市REITs不再是“一次性融资”，而是能持续收购优质新项目、持续扩容实体资产池。目前深市2只REITs完成扩募，7只披露扩募计划，华夏华润消费REIT、南方润泽数据中心REIT分别成为消费、数据中心赛道首单扩募项目；2026年6月，博时蛇口产园REIT申报二次扩募，拿下全市场首单二次扩募申报记录。2025年深交所完成扩募系统全面改造，优化发售模式，让已上市实体资产持续获得资本加持，不断扩大产业服务半径。从单一首发到“首发+扩募”双轮驱动，REITs跳出短期融资工具定位，变成实体资产长期经营、迭代升级的资本平台。厂房改造、机房扩容、园区配套完善，回笼资金再次投向实体产业，形成了从资产上市到资金回流，到又重新流向实体的良性闭环。一套贴合实体经济的监管进化升级金融工具要长久服务实
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